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中国有筒子楼、四合院儿,美国房子都叫啥?

成薇美国洛杉矶购房 2019-06-11 16:28:29


精彩导读

“独栋别墅”,“联排别墅”、“公寓” 都是神马?傻傻的北美生活君竟分不清,看完这篇文章就变“聪明” 了。



single family:独栋别墅,独门独户,不与邻居分享墙面,可以拥有这个房子及这块土地的所有权;

townhouse:联排别墅,会跟隔壁分享墙面;

condo:公寓,类似于国内的商品房,需要交社区管理费的;

apartment:公寓,一般用来出租。价格的话应该是按照这个顺序由贵到便宜。


A. 独立别墅 ( Single Family Hpuse )



 独立屋(俗称独立别墅)占目前在美国销售的非公寓群住宅中的87%左右,独立别墅的特点是业主拥有较大的土地,并对此土地有全权得使用权,作为独栋别墅的业主,所有的事情都可以自己作决定(在合理范围内),从房屋外型风格、庭院改善以及家庭生活习惯到建造花园,游泳池,网球场 ,饲养宠物等等。 当然,业主还须支付房屋修理和日常维修的全部费用。独立别墅通常适合业主买来自住的, 可以根据个人的喜好,打造自己梦想的家园。


B. 联排别墅 ( Townhouse )



 联体别墅或联体住宅这个用语不是一个法定词语,而是一个装饰词。 简言之,指的是各自单独拥有的住宅(连**屋下边的地),但是和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁。从老城区的排房 到商业区的两家合用的两层小楼以及高尔夫球场别墅,这类住宅介于公寓和独栋别墅之间。 这是不是佳选呢? 取决于个人的爱好和兴趣。 类似独栋别墅,多数这样的住宅有一个院子(虽然一般很小);又如公寓,一般配备有共用的休闲场所(如游泳池,网球场),但是同样存在诸如环境较嘈杂、隐私性弱和建筑风格雷同等问题。 通常联体别墅升值高于公寓,而低于独栋别墅。


C. 独立产权公寓 ( Condo ) 



有产权的独套公寓住宅. 同样,公寓也有很多种类和形式(独栋小楼,仓库阁楼,高层公寓),但都离不开两个基本原则:


1).每位业主只拥有其单元内部的所有权-以及从屋顶和外墙到所有公用设施的一部分所有权。 


2).所有的业主都要支付物业费,用以日常维修,公共区域的修缮,保险以及意外费用。


 对于某些买主-如单身,无子女的夫妇 –公寓或许是极好的选择。 他们倾向于经济能承受的(建房成本较低,公共成本共摊)住宅,日常维修费用也较低(有人负责保洁,除草),一般还配备休闲场所(游泳池或健身中心)。 不足之处:不太安静,不利隐私,还有就是在出售时可能升值不多。


Condo 和 Co-op 的区别


 Condo 一般被翻译成共有公寓,Co-op 被翻译成合作公寓。两者从外表上无法判断,决定两者差异的关键在于产权的所有——Condo 拥有产权,Co-op 只有股权;海外投资客大多喜欢投资Condo,出租不受限制;而 Co-op 在出租上有一定限制,并且在购买程序上相对繁琐,需经过管理委员会的严格面试。


共有公寓 (Condo) 是一种拥有产权的房产


通过签订买卖合同,共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下,共有公寓的转租限制比较宽松,也允许外国人购买。


因此,投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税,并向公寓委员会缴纳公共管理费。


买家可以通过贷款购买共有公寓,大多数情况下,美国居民只需首付二成,外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。


但由于房源紧缺(共有公寓仅占纽约市房屋存量的25%),加上需求巨大和良好的市场流通性,因此共有公寓通常比合作公寓贵。



合作公寓 (Co-op)


如果您拥有一间合作公寓 (Co-op),您并不拥有居住单位,您拥有的只是合作公寓公司的股份这一股份只给了您独占居住空间的权利,但是没有给您拥有它的权利。


因此,作为合作成员,您无需缴纳房地产税,因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费,其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格,只有通过住户委员董事会的面试才能入住。


一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试,在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖,外国人的审批难以通过。因此,由于 Co-op 对于中国买家来说,操作起来非常麻烦,所以建议您慎重考虑。


为避免住户陷入财产危机,欠缴费用而影响其他公寓居民的权益,董事会在审核新住户的时候常会仔细严格的审核其财务状况。另外,贷款购买合作公寓要比购买共有公寓更加困难。



总结下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的七点区别吧!


  1. 合作公寓无产权,只有股权转让,共有公寓有产权,视为有形资产。

  2. 共有公寓的房产税由各住户独自分担,而合作公寓的地税由所有住户一起分担,地税比共有公寓要低。其地税的涨幅也同样较低。

  3. 申请贷款购买合作公寓会复杂些,需要更多的自备款。而在购买了合作公寓后,如果想要重新贷款的话,银行是不会接受申请人用合作公寓作为抵押的。而共有公寓则可以。

  4. 由于没有产权,合作公寓的过户费要比共有公寓要低,也不需要购买产权保险。而共有公寓则需要购买产权保险。

  5. 购买共有公寓,过户后必须在政府网站公开登记,而合作公寓则不用。

  6. 合作公寓的管理委员拥有非常大的权利,可以任意拒绝潜在买家不必说明原因,并对公寓的管理上更有发言权。相比而言,共有公寓委员会的权力相对有限,唯一法律认可拒绝买家的理由是买家出价过低而影响到其它单元的市价。

  7. 购买公有公寓的手续费较高,基本在房价的4-6%之间;合作公寓的过户费较低,一般在1-3%之间。


虽然我们了解了两种公寓的不同,很多客户会问,那看楼盘外表如何判断呢?一般来说纽约的公寓分二战前建的 (Pre-War) 和战后建的 (Post-War)。因此比较现代化的楼盘基本都是公共有公寓,哪些老式的、以砖和石灰岩为外墙的大都是战前公寓,这些楼盘共有公寓和合作公寓各占一半。


 Condo 和 Apartment 的区别 


Apartment 和 Condo 外观类似,都有点像国内的小区,就像维基百科上说的,仅凭外观很难分辨出来。不过大门口的牌子一般都会写明自己是 Apartment 还是 Condo。



Apartment 是出租公寓,整个物业的产权属于某个公司,然后这个公司再把各个单元出租给不同的租客。租客除了每月付给这个公司租金之外,可能还要付给这个公司垃圾清理、物业管理等费用,普通的一般是每月30到50。一般来说,租客要自己承担自己的水、电、煤气、网络、有线电视等费用,但是也有一些专门针对学生和年轻人的公寓,可能会水电网全包,但是租金也相应的会贵一些。


大多数公寓管理公司还会要求租客购买租房保险,万一有火灾等意外发生,可以让保险公司赔偿一定的损失,一般的租房保险大概每月10到20。如果单元内的中央空调、热水器、上下水管道、电路等发生了故障,一般由公寓管理公司负责维修。公寓楼外面的卫生清扫、绿化养护、路面维护等等费用,也由公寓管理公司承担。此外,有些公寓对入住人数、能否养宠物都有比较严格的规定。由于产权是公寓管理公司的,所以是由公寓公司负责房产税。有些公寓还有健身房和游泳池等公共设施供租客免费使用。



Condo 是出售公寓,物业的产权某种意义上属于购买了 Condo 单元的全体业主,每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。确切的说,Condo 的业主拥有的是自己单元内部的空间,这有点像国内的商品房。大多数 Condo 都有业主委员会 (HOA)。业主每月或者每年要交给业主委员会一定的管理费用,这些钱主要用于整个 Condo 小区公共区域的卫生清洁、绿化养护、路面维护等等,这个费用普通的 Condo 大概每月$200,有些 Condo 可能这个费用还包括了水费。


一般在购买 Condo 的时候,都会有法律文件写明业主拥有哪些设备、需要为哪些设备的维护费用负责。一般来说,单元内部的热水器、空调如果坏了,可能需要业主自己承担维修费用,当然这视情况而定,一切以买房时候的法律文件为依据。如果外墙面层、外窗、阳台栏杆、屋顶等等坏了,也是以这些法律文件为准,可能是业主委员会负责修,也可能是业主自己负责修。由于业主拥有自己单元的产权,所以要自己承担房产税,普通的 Condo 大概每月$100-$200。



简单做一个比较,每个月的大致费用:


Apartment 费用 = 租金 物业费 保险 (水电煤网络等)

Condo 费用 =(房贷) 物业费 保险 房产税 水电煤网络等 各种维修维护费用

当然,最根本的区别还是 Condo 是属于你的,将来不想住了,你可以把它再卖给别人。


一般来说,经过业主委员会批准之后,你也可以再租给别人。但是这个视情况而定,不同的 Condo 有不同的规定。



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成薇Cathy Cheng 美国国际首席地产专家,新浪财经专栏作家,加州州立大学电机学硕士,拥有美国房地产Broker执照。成薇在业界拥有优良的口碑和品牌,屡登行业名人榜,荣获终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖,全美总裁奖、全美白金奖、美国加州第一名,世界杰出华人奖等无数大奖。连续多年在Re/max 房地产公司遍及全球100多个国家的十万经纪人里获得前三名,全美第二名、全加州第一名的殊荣,以及全球华人销售冠军的辉煌业绩。

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